Zichtbare gebreken ‘ontdekt’ na aankoop van uw woning? Mogelijk is uw makelaar aansprakelijk!

Een makelaar kan gehouden zijn om een koper van een woning te adviseren een bouwkundig onderzoek te laten verrichten, als de staat van de woning daartoe aanleiding geeft. Het niet geven van een dergelijk advies kan leiden tot aansprakelijkheid van de makelaar voor de schade als gevolg van de zichtbare gebreken in die woning.

In de volgende kwestie was het zo dat de kopers, nadat zij de woning die zij voornemens waren te kopen voor een eerste keer hadden bezichtigd, een makelaar (en tevens familielid) hadden ingeschakeld om hen te begeleiden bij de aankoop van die woning. Omdat het familielid niet bij een tweede bezichtiging aanwezig kon zijn werd door hem een collega ingeschakeld die dus de tweede bezichtiging zou gaan bijwonen en die tevens vervolgens namens de kopers prijsonderhandelingen zou gaan voeren met de verkopers.

Na aankoop van de woning werd door de makelaar een factuur verzonden (tegen een vriendenprijs) waarop stond vermeld: ‘inzake de succesvolle aankoopbegeleiding van het woonhuis’, gevolgd door een opsomming van de volgende werkzaamheden: opname/inmeten huis, kadastrale recherche, waardering woonhuis, onderhandelen, checken koopovereenkomst. Tot slot stond nog vermeld dat geen taxatie kon worden uitgevoerd zodat de makelaar hiertoe ook niet is overgaan.

In de woning bleek sprake te zijn van zowel zichtbare als onzichtbare vochtproblematiek, waarbij de herstelkosten een aanzienlijke schadepost bleek te zijn. Aan deze vochtproblematiek was door de makelaar in het geheel geen aandacht besteed. De schade als gevolg van de onzichtbare vochtproblematiek hebben de kopers met succes verhaald op de verkopers. Vervolgens werd de schade als gevolg van de zichtbare vochtproblematiek verhaald op de ingeschakelde makelaar. De omstandigheden op grond waarvan dit mogelijk is worden in het hiernavolgende verder uiteengezet.

De makelaar stelde dat de aanwezigheid tijdens de bezichtiging een vriendendienst is geweest in privé jegens familieleden. Hieraan gaat het gerechtshof echter voorbij. Het gerechtshof stelt dat de werkzaamheden zijn uitgevoerd op basis van een overeenkomst van opdracht. Dat deze niet schriftelijk is opgemaakt en/of ondertekend doet hier niets aan af. Een overeenkomst van opdracht is vormvrij.

Vervolgens stelde de makelaar dat het adviseren omtrent een bouwkundig onderzoek niet tot de opdracht behoorde. Ook deze stelling passeert het gerechtshof, omdat met deze stelling wordt miskend dat de makelaar de opdracht op zich had genomen om de aankoop van de woning in algemene zin te begeleiden en dat van deze opdracht zonder meer deel uitmaakte het beoordelen van de technische staat van de woning en het geven van advies daaromtrent. Het is dus niet zo, zoals de makelaar meende, dat de opdracht beperkt was tot het voeren van prijsonderhandelingen en wat ‘losse werkzaamheden’.

Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht dat deze zich verdiept in de bouwkundige staat van de woning, zeker bij een woning die is gebouwd in 1926. In het verlengde hiervan mag worden verwacht dat deze zijn opdrachtgever (de kopers) als de omstandigheden daartoe aanleiding geven, adviseert een bouwkundig onderzoek te laten verrichten.

De stelling vervolgens van de makelaar die erop neerkomt dat de bouwwijze van de woning en de zichtbare vochtproblemen aanleiding hadden moeten geven voor de kopers zelf om een bouwtechnisch onderzoek te laten verrichten wordt ook gepasseerd. Immers, een eventueel tekortschieten van de kopers doet in de eerste plaats niets af aan de verantwoordelijkheid van de als adviseur ingeschakelde makelaar. Verder is niet gebleken dat de kopers over enige relevante bouwkundige deskundigheid beschikten. Om die reden hadden de kopers juist behoefte aan deskundige bijstand van een makelaar.

Daarmee is komen vast te staan dat de makelaar advies had moeten geven om een nader onderzoek te laten doen naar de vochtproblematiek in de woning. Het feit dat de makelaar heeft afgezien van het geven van dit advies leidt ertoe dat de makelaar niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht. Er is zodoende sprake van een tekortkoming met als gevolg dat de makelaar aansprakelijk kan worden gehouden voor de schade als gevolg van die tekortkoming bestaande uit de schade die gepaard gaat met het verhelpen van de vochtproblematiek in de woning. Immers, er mag vanuit worden gegaan dat als de makelaar wel had geadviseerd om een bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren, dit de kopers ertoe had bewogen in ieder geval de herstelkosten van de te betalen koopprijs af te trekken.